Guida pratica alla vendita
- La valutazione dell'immobile
- La scelta dell'esperto
- I documenti necessari
- L'incarico di vendita
- Gli appuntamenti di vendita
- La proposta d'acquisto
- Il compromesso
- Il mutuo da estinguere
- Il rogito notarile
- La consegna dell'immobile
LA VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
01.LA VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
Se avete deciso di mettere in vendita il
vostro immobile il primo passo da
fare è stabilire il prezzo di vendita.
La strategia migliore per fissare il prezzo
giusto di partenza è quella di far valutare
la casa da un professionista.
Potete a tale
scopo interpellare più agenzie immobiliari
chiedendo loro una valutazione gratuita (la nostra
agenzia rilascia senza alcun impegno e per iscritto
una vera e propria valutazione commerciale).
Il consiglio è sempre quello di diffidare da
chi esprime valori che si discostano troppo
dalla media (in eccesso o in difetto).
La valutazione dell’immobile non è una trattativa
in cui viene premiato chi esprime il valore più alto!
Capita spesso infatti che alcuni proprietari si lascino
sedurre da valutazioni ‘gonfiate’ (effettuate al solo scopo
di garantirsi un incarico di vendita) ma senza alcun riscontro
sul mercato con il risultato di perdere tempo ed inflazionare l’immobile.
Stabilite un prezzo realistico.
LA SCELTA DELL'ESPERTO
02.LA SCELTA DELL'ESPERTO
Selezionare con attenzione l'agente immobiliare a
cui affidare la vendita della propria casa è fondamentale
per evitare brutte sorprese. E’ importante verificare che
la persona con la quale avete a che fare sia
effettivamente abilitata alla professione e
che pertanto sia in possesso del c.d. ‘patentino’
con relativa iscrizione al ruolo.
Al di là di ciò
che vi viene detto a parole cercate di verificare
direttamente il tipo di promozione pubblicitaria che
l’agente immobiliare effettua abitualmente sugli immobili
che gli vengono affidati in esclusiva. Non date molta importanza
al marchio dell’agenzia (spesso le catene in franchising si affidano ad una rete vendita composta da giovani alle prime armi)
ma piuttosto alle persone.
Informatevi sul radicamento
dell’agenzia nella zona
e se potete chiedete referenze.
I DOCUMENTI NECESSARI PER VENDERE
03.I DOCUMENTI NECESSARI PER VENDERE
E’ importante predisporre
da subito tutta
la documentazione
relativa all’immobile.
Mettete a disposizione
dell’agente immobiliare
una copia degli atti di
provenienza (rogito notarile, assegnazione o decreto di trasferimento)
planimetria e visure catastali, eventuali dichiarazioni di successione
in caso di eredità.
Mettete a disposizione anche tutta la documentazione
urbanistica e catastale qualora abbiate effettuato all’immobile opere che
richiedessero autorizzazioni. E’ importante anche comunicare con precisione
le spese condominiali ordinarie e se sono previste o già deliberate delle spese
straordinarie.
Infine è obbligatorio produrre l’attestato di prestazione energetica
(A.P.E.) un documento atto a classificare l’immobile in base alle sue prestazioni
energetiche. Un nostro consulente è sempre disponibile per aiutarvi nella raccolta
della documentazione corretta.
L'INCARICO DI VENDITA
04.L'INCARICO DI VENDITA
Affidare ad un’unica agenzia la vendita di un immobile, anche non necessariamente per un lungo periodo, è condizione indispensabile per garantire il massimo impegno e la buona riuscita dell’operazione.
Affidare contemporaneamente a più agenzie la vendita dello stesso immobile crea invece inconciliabili sovrapposizioni che danneggiano la promozione e allungano i tempi di vendita.
Un solo interlocutore potrà ottimizzare il marketing della vostra casa, assumendone le spese e incrementando notevolmente le possibilità di una rapida e fruttuosa conclusione della vendita.
Il nostro consiglio è quindi quello di affidare ad un solo, valido, interlocutore il mandato esclusivo di vendita. La nostra agenzia inoltre si rende sempre disponibile durante il periodo di incarico a collaborare con altre agenzie evitando di precludere qualsiasi possibilità e garantendovi in questo modo di avere sempre un unico, fidato, referente.
GLI APPUNTAMENTI DI VENDITA
05. GLI APPUNTAMENTI DI VENDITA
Una volta affidato l’incarico di vendita all’agente
immobiliare questi si adopererà, attraverso tutti gli
strumenti a sua disposizione allo scopo di procacciare
clienti interessati all’acquisto.
La nostra agenzia effettua sempre un booking
fotografico professionale dell’immobile affiancato
da
un video e da planimetrie arredate
in 2 e 3D così da consentire da subito
ai potenziali acquirenti di avere un’idea
più precisa della casa, decidendo di conseguenza
di effettuare un sopralluogo solo se veramente interessati.
Presentare un immobile in perfette condizioni è importantissimo:
fate in modo che la casa sia sempre pulita, ordinata ed accogliente.
Potete affidarvi anche ai consigli di un home stager o semplicemente
dedicare del tempo per cercare di rendere l’ambiente più confortevole.
Durante gli appuntamenti -sempre che decidiate di essere presenti- accogliete
i clienti con cordialità e disponibilità lasciando pure l’agente immobiliare
libero di mostrare la casa e consentendo agli acquirenti di girare liberamente
per gli ambienti e familiarizzare con gli spazi. Se interpellati dall’acquirente
rispondete alle domande con competenza e facendo apprezzare i vantaggi reali della vostra casa.
LA PROPOSTA D'ACQUISTO
06.LA PROPOSTA D'ACQUISTO
Una volta che un acquirente è intenzionato ad
acquistare l’immobile sottoscrive, attraverso
l’agente immobiliare, una proposta d’acquisto.
Questo documento viene formalizzato sulla base di
un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare
nel quale vengono indicati il prezzo offerto per l’acquisto,
le modalità di pagamento ed i tempi per addivenire al rogito notarile.
Allo scopo di garantire la concretezza dell’offerta la proposta è
sempre accompagnata da un assegno di caparra.
La proposta d’acquisto
impegna in maniera irrevocabile il proponente fino al termine indicato
(generalmente 15 giorni) ed impegna il venditore solo nel momento in cui
la proposta viene accettata.
ON HOUSE utilizza solo modulistica regolarmente depositata presso la Camera di Commercio e priva di clausole vessatorie.
IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
07. IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Il preliminare di compravendita,
più comunemente chiamato ‘compromesso’,
è una scrittura privata tra il venditore e
l’acquirente attraverso il quale le parti si
obbligano reciprocamente a stipulare un successivo
e definitivo contratto di compravendita davanti al notaio.
Il preliminare di compravendita disciplina
in maniera più dettagliata quanto già pattuito
e sancito nella proposta d’acquisto accettata.
Contestualmente alla firma del compromesso, alla
presenza di entrambe le parti, è quasi sempre previsto
un ulteriore pagamento sotto forma di caparra e/o di anticipo del prezzo.
ON HOUSE offre un servizio molto vantaggioso per tutti i privati che hanno
concluso o stanno per concludere in autonomia una trattativa e che necessitano
di una consulenza personalizzata per la stipula del preliminare di compravendita
e per il disbrigo di tutte le pratiche, ivi compresa la registrazione del contratto
presso l’Agenzia delle Entrate.
IL MUTUO DA ESTINGUERE E L'IPOTECA DA CANCELLARE
08. IL MUTUO DA ESTINGUERE E L'IPOTECA DA CANCELLARE
Qualora abbiate un mutuo in corso è
necessario che vi attiviate per tempo, contattando la vostra banca e
comunicando la vostra intenzione di estinguere
anticipatamente il prestito.
E’ anche possibile
estinguere il mutuo contestualmente al rogito notarile
(attraverso i proventi della vendita ricevuti in quel momento).
In tal caso sarà necessario far pervenire al vostro agente immobiliare,
ovvero al notaio, il conteggio relativo al debito da estinguere alla data
effettiva del rogito così che l’acquirente (ovvero la banca) possa emettere
un assegno circolare di importo pari al debito residuo da intestare direttamente
al vostro istituto di credito.
Da alcuni anni a questa parte, attraverso la cosiddetta
Legge Bersani, è possibile richiedere alla propria banca di provvedere direttamente alla
cancellazione dell’ipoteca evitando il coinvolgimento del notaio e azzerando le spese relative a tale procedura.
IL ROGITO NOTARILE
09. IL ROGITO NOTARILE
Dopo essere passati per le fasi sopra
descritte è finalmente giunto il momento
della firma del rogito notarile.
Il rogito è l’atto con il quale viene
giuridicamente trasferita dal venditore
all’acquirente la proprietà dell’immobile
compravenduto.
Prima di questo momento il vostro agente
immobiliare di fiducia avrà richiesto a voi una serie
di documenti da fornire al notaio e necessari per la
stipula del rogito (atto di provenienza, trascrizione, scheda
e visura catastale, documentazione relativa ad eventuali condoni
o sanatorie, certificazione energetica, liberatoria dell’amministratore
per le spese condominiali, ecc.)
Al termine dell’atto il notaio vi rilascerà
una certificazione di avvenuta stipula che vi
sarà particolarmente utile nel caso dovrete
acquistare un nuovo immobile usufruendo dei
requisiti di prima casa.
LA CONSEGNA DELL'IMMOBILE
10.LA CONSEGNA DELL'IMMOBILE
La consegna dell’immobile avviene di norma alla stipula
al rogito notarile contestualmente al relativo saldo del prezzo.
Tuttavia capita piuttosto spesso che per esigenze di natura pratica
(legate sopratutto al trasloco o ai lavori di ristrutturazione) la
consegna dell’immobile venga anticipata o al contrario posticipata
rispetto alla data di stipula del rogito.
In caso di consegna anticipata
è sempre consigliabile redigere una scrittura privata nella quale disciplinare
con attenzione i termini dell’accordo (è bene specificare ad esempio a che titolo
vengono rilasciate le chiavi; l’assunzione di responsabilità della parte acquirente
per gli eventuali danni a persone e cose; il riparto delle spese condominiali, ecc).
Nel caso in cui invece la consegna dovesse avvenire successivamente al rogito sarà il
notaio ad inserire un’apposita clausola all’interno del contratto, prevedendo spesso
anche una penale nell’eventualità di un ritardo rispetto ai termini stabiliti
A far data dalla consegna dell’immobile decoreranno a
carico della parte acquirente anche tutte le spese relative alla gestione del condominio.
E’ buona norma organizzarsi per tempo tra le parti per comunicare ai gestori di luce, gas
e acqua (nel caso in cui il contatore non sia centralizzato) il passaggio tra le parti comunicando
in quell'occasione anche la lettura dei contatori.
Al fine di contenere i costi
è sempre preferibile effettuare il passaggio delle utenze e mai la chiusura dei contratti.